Budowa domu - pierwsze formalności 

Budowa domu to duże przedsięwzięcie ale wcale nie musi być aż tak skomplikowane jak nam się pierwotnie wydaje. W naszym artykule opisujemy krok po kroku co należy zrobić i jakie formalności załatwić aby uzyskać pozwolenie na budowę wymarzonego domu.

Zakup działki

Jeżeli planujemy wybudować dom pierwszym krokiem jaki powinniśmy wykonać jest zakup odpowiedniej działki. Na tym etapie każda potencjalna działka powinna być przez nas dokładnie prześwietlona pod względem prawnym oraz wizualnym. Dokładniej ten temat opisywaliśmy w tym artykule: Jak wybrać działkę pod budowę domu?

Warto jest przed zakupem działki bardzo dokładnie ją prześwietlić pod względem prawnym oraz wizualnym. Pozwoli to uniknąć problemów w przyszłości podczas projektowania domu.

Najważniejszymi dokumentami, które powiedzą nam wszystko o działce jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jest on uchwalany przez Radę Gminy lub Radę Miasta. Z tego dokumentu możemy dokładnie dowiedzieć się jakie przeznaczenie ma działka, na której ma powstać budynek oraz działki sąsiednie. Uwzględnione są w nim również duże przedsięwzięcia, które będą wybudowane w przyszłości takie jak budowa trasy szybkiego ruchu, galerii handlowej,budynku usługowego itp.  W MPZP znajdziemy informacje między innymi o przeznaczeniu działki - czyli jaki typ budynku można wybudować na działce (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa, zabudowa rekreacji indywidualnej itp.) Parametry i wskaźniki zagospodarowania terenu (intensywność zabudowy, maksymalną powierzchnię zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, realizację ogrodzeń działki, miejsca parkingowe, kolorystyka budynku, geometria dachu. Aby uzyskać wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy złożyć wniosek z uiszczoną opłatą do urzędu gminy lub miasta do wydziału architektury. Urząd ma do 14 dni na wydanie dokumentu.

Warunki zabudowy

Jeżeli działka, którą chcemy kupić lub już kupiliśmy nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego należy ustalić dla niej warunki zabudowy. Jeżeli kupujemy działkę, na którą wcześniej były już ustalone warunki zabudowy, wtedy zostają one przepisane na nowych właścicieli i odpowiednim wnioskiem można je zmienić tak aby odpowiadały w przyszłości wybudowanemu budynkowi. Warunki zabudowy, podobnie jak MPZT mówi nam o tym jaki budynek możemy wybudować na działce i jakim warunkom powinien odpowiadać. Plus jest taki, że możemy je sobie ustalić sami według swoich preferencji.

Aby uzyskać warunki zabudowy należy do Urzędu Miasta lub Gminy złożyć wniosek. Do wniosku należy dołączyć załączniki takie jak:

• oryginał oraz 1 egzemplarz kserokopii mapy sytuacyjno-wysokościowej z naniesionym przebiegiem inwestycji i granicami obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać,
• oryginał oraz 1 egzemplarz kserokopii mapy ewidencyjnej z naniesionym przebiegiem inwestycji i granicami obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać,
• warunki techniczne zasilania od odpowiednich jednostek (prąd, woda, gaz, kanalizacja),
• kserokopię z rejestrów sądowych w przypadku wystąpienia o decyzję osób prawnych (np. Sp.z.o.o.),
• pełnomocnictwo pisemne - dla osoby fizycznej do reprezentowania inwestora.

Opłaty:

• 107 zł opłaty skarbowej od wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• 56 zł opłaty skarbowej od przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na rzecz innej osoby.
  Inwestycje związane bezpośrednio z budownictwem mieszkaniowym są zwolnione z opłat skarbowych.

Czas oczekiwania na wydanie nowych warunków zabudowy to 2 miesiące (60 dni) lecz termin może ulec wydłużeniu zgodnie z art.36 Kodeksu Postępowania Administracyjnego. Co za tym idzie, występują niestety przypadki kiedy na warunki zabudowy inwestor musi czekać ponad rok.

Mapa do celów projektowych

Kiedy działka jest już kupiona, na stole mamy już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, możemy zamówić u geodety mapę do celów projektowych. Mapa ta jest niezbędna do tego aby zaprojektować na niej przyszły budynek oraz uzyskać pozwolenie na budowę. Na mapę do celów projektowych możemy czekać od 1 do 1,5 miesiąca i zapłacimy za nią od 800 do 1300zł w zależności od regionu.

Zakup projektu domu

W czasie kiedy geodeta przygotowuję mapę mamy czas aby poszukać gotowego projektu budowlanego lub zlecić wykonanie projektu indywidualnego.

Gotowy projekt domu - obecnie istnieje ogromna liczba gotowych projektów domów, z których możemy wybrać ten, który najbardziej by nam odpowiadał. Niestety mamy ograniczone pole manewru jeśli chodzi o zmiany w projekcie i mogą one być również kosztowne. Do tego należy doliczyć cenę adaptacji takiego projektu do działki, co generuje kolejne koszta. Więcej o adaptacji projektu gotowego można znaleźć tutaj: Adaptacja projektu gotowego, na czym polega?

Projekt indywidualny - kiedy spośród gotowych projektów nie jesteśmy w stanie wybrać nic co w 100% będzie nas zadowalało możemy od podstaw zaprojektować to co mamy w głowie. Wtedy należy znaleźć biuro projektowe, które taki projekt wykona. Na spotkaniu z architektem, przekazujemy mu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy i przedstawiamy swoją wizję domu od podstaw. Dzięki temu można zaprojektować dom idealnie odpowiadający potrzebom klienta. Biuro usług projektowych i inżynierskich ARTH wykonuje projekt budowlany z elementami wykonawczymi, czyli projekt zawiera wszystko to co jest potrzebne do urzędu oraz do rozpoczęcia budowy. Architekt zajmuje się również dopilnowaniem całej dokumentacji aż do uzyskania pozwolenia na budowę.

Uzyskanie pozwolenia na budowę

Aby uzyskać pozwolenie na budowę do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć następujące załączniki:

• Cztery egzemplarze projektu budowlanego (w zależności od województwa projekt budowlany musi zawierać branże: wodną, elektryczną i konstrukcyjną),
• Kopie uprawnień projektanta wraz z aktualnym wpisem do izby,
• Oryginalną mapę do celów projektowych,
• Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością (działką) na cele budowlane,
• Decyzja o warunkach zabudowy,
• Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej lub zwolnienie z wyłączenia.

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć na formularzu urzędowym, w którym należy wskazać inwestora, rodzaj inwestycji, adres gdzie będzie budowany obiekt oraz oznaczenie nieruchomości (numer ewidencyjny). Wniosek należy złożyć w odpowiednim Urzędzie Miasta lub Starostwie Powiatowym. Jeżeli składamy wniosek osobiście, to prawdopodobnie decyzję o pozwoleniu na budowę dostaniemy pocztą. Należy pamiętać o odebraniu ostemplowanych egzemplarzy projektu oraz dziennik budowy.

Na pozwolenie na budowę musimy czekać około 30 dni, maksymalnie 65 dni. Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od daty uprawomocnienia pozwolenia na budowę. 

Zgłoszenie zamiaru budowy?

W Internecie możemy natknąć się na pojęcie zwane zgłoszeniem zamiaru budowy. Zgłoszenie zamiaru budowy jest odpowiednikiem wniosku o pozwolenie na budowę. Zgłoszenie jest wnioskiem o milczącą akceptację organu względem zgłaszanego zamierzenia budowlanego. Co za tym idzie nie dostajemy żadnego dokumentu potwierdzającego pozwolenie na budowę. Do wniosku o zgłoszenie zamiaru budowy składa się te same dokumenty jak do pozwolenia na budowę. Różnica jest taka, że jeżeli po 21 dniach od złożenia wniosku urząd nie będzie się odzywał to znak, że można zacząć budować. Jeżeli natomiast urząd uzna, że wnioskowana inwestycja nie spełnia warunków do zgłoszenia zgłasza sprzeciw i wtedy sprawa się przedłuża.

Rozpoczęcie budowy

Rozpoczęcie budowy następuje w momencie podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Pracami takimi są:

• wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
• wykonanie niwelacji terenu,
• zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych,
• wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

O tym kiedy zaczniemy roboty budowlane należy powiadomić właściwy organ, jednocześnie składając:

• oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową, wraz z zaświadczeniem, iż osoba sprawująca funkcję kierownika budowy na danym obiekcie wpisana jest na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego. Zaświadczenie powinno być opatrzone terminem ważności,
• w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego - oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie analogiczne jak w przypadku kierownika budowy,
• informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Umieszczenie tablicy informacyjnej

Przed rozpoczęciem prac, w miejscu widocznym od strony drogi publicznej lub dojazdu do takiej drogi, na wysokości pozwalającej jej odczytanie musimy umieścić żółtą tablicę informacyjną. Tablica ta zawiera:

• określenie rodzaju robót budowlanych oraz adres prowadzenia tych robót,
• numer pozwolenia na budowę albo numer zgłoszenia oraz nazwę,
• adres i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego,
• imię i nazwisko lub nazwę (firmę),
• adres oraz numer telefonu inwestora,
• imię i nazwisko lub nazwę (firmę), adres i numer telefonu wykonawcy lub wykonawców robót budowlanych,
• imiona, nazwiska, adresy i numery telefonów: kierownika budowy, kierowników robót, inspektora nadzoru inwestorskiego, projektantów,
• numery telefonów alarmowych Policji, straży pożarnej, pogotowia, numer telefonu okręgowego inspektora pracy.

Kiedy przebrnęliśmy przez najważniejsze formalności dotyczące budowy domu, możemy już spokojnie zacząć się budować. Powodzenia!